Избор на недвижимост за Златна виза през 2025 г.

Гърция остава една от най-привлекателните държави в Европа за инвеститори, търсещи пребиваване чрез покупки на недвижими имоти. Програмата за Златна виза предоставя на инвеститорите и техните семейства правото да живеят законно в страната, да пътуват в Шенгенската зона и да се възползват от различни други предимства. През 2025 г. бяха въведени няколко промени в програмата, които оказват влияние върху инвестиционните стратегии, особено в големите градове и курортни региони.

В тази статия ще разгледаме по-подробно кои имоти отговарят на условията за програмата, кои региони предлагат най-добър инвестиционен потенциал и ключовите съображения при покупка на недвижимост.

Ключови изисквания за инвестиции в недвижими имоти

Гръцкото правителство не налага строги ограничения относно типовете имоти, достъпни за инвеститорите. Допустимите опции включват хотели, луксозни вили на островите, апартаменти в градовете, както и имоти на първичния и вторичния пазар.

Минималната сума на инвестицията зависи от местоположението и типа на имота:

• €800,000 – За един имот с площ най-малко 120 кв.м. в Атина, Солун, Крит, Родос, Миконос, Санторини и други острови с население над 3,100.

• €400,000 – За имот с площ най-малко 120 кв.м. в останалите региони на Гърция.

• €250,000 – За търговски имоти, преобразувани в жилищни, независимо от местоположението или размера. Този праг важи и за исторически сгради под държавна защита, при условие че бъдат напълно възстановени. Ако възстановяването не е завършено, подновяване на пребиваването няма да бъде предоставено.

Гръцкото правителство активно подкрепя реновирането на стари хотели, офис сгради и индустриални обекти за жилищни нужди, с цел увеличаване на наличността на дългосрочни наеми и стабилизиране на жилищния пазар. Такива проекти са насочени към райони с високо търсене на наеми. Разработчиците трябва да получат официално одобрение за преобразуване на имоти и да осигурят спазване на съвременните строителни норми. В резултат на това тези преобразувания създават съвременни, енергийно ефективни жилищни комплекси, които нямат следи от предишната си търговска употреба.

Важно обновление: ограничения за наемане

От 2024 г. инвеститорите, притежаващи Златна виза, вече не могат да отдават имотите си под наем за краткосрочни престои (например, Airbnb). Тази промяна направи дългосрочните наеми и личното ползване основен фокус за инвестиционните имоти.

Най-добри градове за дългосрочни наеми

Търсенето на дългосрочни наеми нараства в големите градове на Гърция, особено сред студенти, ИТ специалисти, собственици на бизнес и чужденци. Най-добрите локации за инвеститори са Атина - столицата на страната, и Солун, често наричан "северната столица" на Гърция.

Атина – столица с голямо търсене на наеми

Атина остава най-привлекателният град за инвестиции в недвижими имоти, с високо търсене на наеми, предизвикано от студенти, служители на многонационални компании и чужденци. Най-добрите квартали варират в зависимост от инвестиционните цели:

За инвестиции и наеми:

• Кукаки – В близост до Акропола, с високо търсене на наеми.

• Плака – Туристическа гореща точка, премиум недвижимост.

• Колонаки – Престижен квартал, идеален за дългосрочни инвестиции.

• Псири – Модерен район с нарастваща популярност.

• Метаксургио – Изгряващ квартал с достъпни цени и силен потенциал за растеж.

За комфортно живеене:

• Глифада – Луксозен крайбрежен район с ресторанти, магазини и марина.

• Вула – Премиум крайбрежни имоти, спокойни и сигурни.

• Вулиагмени – Най-ексклузивният крайбрежен квартал, известен с вилите и петзвездните хотели.

• Маруси – Модерен район с офиси, търговски центрове и зелени площи.

• Палео Фалиро – Добре развита инфраструктура, близо до центъра на града и морето.

Нарастващи квартали с покачващи се цени:

• Неос Космос – Бързо развиващ се, близо до центъра на града.

• Илиуполи – Зелен, добре свързан и все още сравнително достъпен.

• Калитеа – Подлага се на реновация, обещаващ за инвеститори.

Дългосрочните наемни доходи в тези райони обикновено варират от 4-6% годишно.

Солун: вторият инвестиционен горещ пункт на Гърция

Солун е бързо развиващ се град с нарастващо търсене на наеми, особено от студенти и професионалисти, работещи за международни компании.

Най-добри квартали за инвестиции с начална цена от €250,000:

• Исторически център – Идеален за студенти и офис работници.

• Каламария – Престижен квартал, предпочитан от семейства.

• Перя и Неа Епиватес – Крайбрежни предградия, популярни сред чужденците.

Дългосрочните наемни доходи в Солун средно са 5–7% годишно, което го прави солиден избор за инвеститори.

Халкидики: перфектният избор за летни домове

За тези, които търсят ваканционен дом, полуостров Халкидики е идеален избор. Въпреки това, за да отговаряте на условията за Златна виза тук, минималната инвестиция е €400,000, а имотът трябва да бъде поне 120 кв.м. (без да се включва площта на мазето).

Халкидики е една от водещите дестинации за крайбрежна недвижимост в Гърция, състояща се от три полуострова: Касандра, Ситония, и Атон. Докато Атон е монашеска територия с ограничена наличност на имоти, Касандра и Ситония предлагат отлични възможности за летни домове.

Въпреки географската си близост, Касандра и Ситония значително се различават по атмосфера, ниво на развитие и темпо на живот. Изборът между тях зависи от личните предпочитания: Касандра е идеална за тези, които търсят комфорт, добре развита инфраструктура и развлечения, докато Ситония привлича тези, които ценят спокойствието, природата и уединението.

Касандра: развита инфраструктура и динамичен начин на живот

Касандра, първият полуостров на Халкидики, е най-развитият в туристически аспект и удобствата. Той е най-близо до Солун и Международното летище Македония, с пътуване от около един час. Това го прави удобно място за тези, които посещават многократно през годината или отдават имота си под наем.

Този регион е известен със своята жива атмосфера, многобройни ресторанти, магазини, барове и нощни клубове. Тук се намират семейни курорти с пясъчни плажове, както и луксозни комплекси с марини и петзвездни хотели. През лятото Касандра привлича значителен брой туристи.

Ситония: уединение, природа и най-добрите плажове

За разлика от Касандра, тук липсват големи курортни градове, нощен живот и туристически тълпи. Този регион е предпочитан от тези, които ценят мир, живописни пейзажи и тюркоазени заливи, напомнящи на Карибите.

Плажовете на Ситония се считат за едни от най-добрите в Гърция, с уединени заливи с кристално чисти води и златист пясък, заобиколени от борова гора. Много от тези плажове са труднодостъпни, което ги запазва от големи туристически натоварвания.

Цени на имотите в Халкидики

Цените започват от €2,500–4,500 на кв.м., в зависимост от близостта до морето и състоянието на имота. Луксозните вили варират от €700,000 до няколко милиона евро.

Разходи за покупка на имот в Гърция

При покупка на недвижимост в Гърция е важно да се вземат предвид не само цената на имота, но и допълнителните разходи, които могат да възлизат на 7–10% от стойността на имота. Те включват данъци, правни и нотариални такси, такси за регистрация и комисионни на агенти по недвижими имоти.

1. Данък при покупка на имот

Данъкът при прехвърляне на имот е 3.09% от кадастралната стойност и винаги се плаща от купувача преди финализиране на сделката.

2. Нотариални такси

Всички сделки с недвижими имоти в Гърция трябва да бъдат удостоверени от нотариус. Нотариалните такси варират от 0.8% до 1.2% от цената на имота.

3. Правни услуги

Препоръчително е да наемете адвокат, който да провери законността на сделката и да регистрира правата на собственост. Таксите за правни услуги обикновено варират от 1% до 1.2% от стойността на имота.

4. Такси на агенции по недвижими имоти

Агенциите по недвижими имоти в Гърция начисляват комисионна от 2% от цената на имота.

5. Такси за регистрация на имот

След завършване на сделката, имотът се регистрира в Хеленския кадастър. Таксите за регистрация са около 0.5% от цената на имота плюс 24% ДДС. Таксите могат да варират в зависимост от региона.

Примерна калкулация на допълнителните разходи (за имот на стойност €250,000)

Важно! Ако купувате чрез програмата за Златна виза, могат да се прилагат допълнителни разходи за обработка на разрешението за пребиваване. Научете повече за процеса на Златна виза на уебсайта на Aktis Estate.

Разходи за поддръжка на имот в Гърция

След покупка на недвижимост в Гърция, собствениците трябва да вземат предвид редовните разходи за поддръжка. Те включват данъци, сметки за комунални услуги и такси за поддръжка на общи части (за апартаменти в жилищни комплекси). Средно годишните разходи варират от €1,500 до €5,000, в зависимост от типа и местоположението на имота.

Годишен данък за имот (ЕНФИА)

Всички собственици на имоти в Гърция трябва да плащат годишния данък ЕНФИА.

• Размерът на данъка зависи от фактори като размер, възраст, местоположение и кадастрална стойност.

• Средно, той варира от €2 до €5 на м².

• За имоти с цена €250,000–300,000, годишният данък обикновено е €300–600.

Сметки за комунални услуги

Разходите за комунални услуги зависят от потреблението и включват:

✔ Електричество – €50–150 на месец (по-високи, ако има басейн или отоплителна система).
✔ Вода – €10–30 на месец, в зависимост от потреблението.
✔ Отопление – Автономно газово отопление е обичайно в градовете. Електрическото или дизеловото отопление в къщите може да струва €150–250 на зимен месец.
✔ Интернет и телевизия – Комбиниран пакет струва около €25 на месец.

Такси за общи части (за апартаменти в комплекси)

Ако имотът е в жилищен комплекс, собствениците допринасят за поддръжка на общите части (асансьори, осветление, почистване, охрана, басейни).

• Апартамент в сграда: €20–50 на месец.

• Комплекс с басейн, градина и охрана: €100–200 на месец.

Разходи за поддръжка на вила или къща

За частни домове, допълнителните разходи могат да включват:

• Градинар – €50–150 на месец.

• Поддръжка на басейн – от €100 на месец.

• Обща поддръжка (малки ремонти, проверки на системи) – €500–1,500 на година.

Данък върху доходите от наем

Доходите от наем се облагат с прогресивен данък в зависимост от годишните печалби:

• До €12,000 на година – 15%.

• От €12,001 до €35,000 – 35%.

• Над €35,000 – 45%.

Примерна данъчна калкулация за €15,000 доход от наем:

• Първите €12,000 облагани с 15% → €1,800

• Останалите €3,000 облагани с 35% → €1,050

• Общо дължимо данък: €2,850

Избягване на грешки при покупки на имоти за Златна виза

С по-строги регулации, изборът на неправилен имот може да доведе до отказ на разрешение за пребиваване. Aktis Estate предоставя пълна подкрепа, осигурявайки сигурна покупка и успешно одобрение на Златна виза. Свържете се с нас, за да намерите най-добрите инвестиционни възможности в Гърция!

Автор : Natalia