Immobilienwahl für das Golden Visa-Programm 2025

Griechenland bleibt eines der attraktivsten Länder Europas für Investoren, die durch den Kauf von Immobilien eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten möchten. Das Golden Visa-Programm gewährt Investoren und ihren Familien das Recht, legal im Land zu leben, sich im Schengen-Raum frei zu bewegen und von weiteren Vorteilen zu profitieren. Im Jahr 2025 wurden einige Änderungen eingeführt, die sich auf Investitionsstrategien auswirken, insbesondere in Großstädten und beliebten Urlaubsregionen.

In diesem Artikel werfen wir einen genaueren Blick darauf, welche Immobilien für das Programm infrage kommen, welche Regionen das größte Potenzial bieten und worauf Käufer besonders achten sollten.

Wichtige Anforderungen für Immobilieninvestitionen

Die griechische Regierung stellt keine strengen Vorgaben zur Art der Immobilie auf. Investoren können in Hotels, luxuriöse Villen auf den Inseln, Stadtwohnungen sowie Objekte auf dem Erst- und Zweitmarkt investieren.

Die Mindestinvestitionssumme hängt von Standort und Immobilientyp ab:

• 800.000 € – Für eine einzelne Immobilie ab 120 qm in Athen, Thessaloniki, Kreta, Rhodos, Mykonos, Santorin und anderen Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern.

• 400.000 € – Für eine Immobilie ab 120 qm in allen anderen Regionen Griechenlands.

• 250.000 € – Für Gewerbeimmobilien, die zu Wohnzwecken umgebaut werden, unabhängig von Lage oder Größe. Dieselbe Grenze gilt für denkmalgeschützte Gebäude, sofern sie vollständig restauriert werden. Ist die Restaurierung unvollständig, wird die Aufenthaltserlaubnis nicht verlängert.

Der griechische Staat fördert gezielt die Umwandlung alter Hotels, Bürogebäude und Industrieanlagen in Wohnraum, um langfristige Mietangebote zu erhöhen und den Immobilienmarkt zu stabilisieren. Solche Projekte konzentrieren sich auf Gebiete mit hoher Mietnachfrage. Entwickler müssen eine offizielle Genehmigung für die Umnutzung einholen und moderne Baustandards einhalten. Das Ergebnis sind moderne, energieeffiziente Wohnanlagen, die keinen Bezug mehr zu ihrer ursprünglichen Nutzung haben.

Wichtige Änderung: Einschränkungen bei der Vermietung

Seit 2024 ist es Golden Visa-Investoren nicht mehr erlaubt, ihre Immobilien für kurzfristige Vermietungen (z. B. über Airbnb) anzubieten. Dadurch stehen nun vor allem Langzeitvermietungen oder die Eigennutzung im Fokus.

Die besten Städte für Langzeitvermietungen

Die Nachfrage nach langfristigen Mietobjekten wächst in den griechischen Großstädten, besonders bei Studierenden, IT-Fachkräften, Geschäftsleuten und Expats. Die attraktivsten Standorte für Investoren sind Athen und Thessaloniki.

Athen – Hohe Mietnachfrage in der Hauptstadt

Athen ist die gefragteste Stadt für Immobilieninvestitionen, mit hoher Mietnachfrage durch Studierende, internationale Angestellte und Expats. Die besten Viertel hängen vom Investitionsziel ab:

Für Investitionen & Vermietung:

• Koukaki – Nähe Akropolis, hohe Mietnachfrage.

• Plaka – Touristisches Zentrum, Premium-Immobilien.

• Kolonaki – Exklusives Viertel, ideal für langfristige Investitionen.

• Psiri – Trendiges Szeneviertel mit wachsender Beliebtheit.

• Metaxourgio – Aufstrebendes Viertel mit noch günstigen Preisen und Wachstumspotenzial.

Für komfortables Wohnen:

• Glyfada – Küstenviertel mit Restaurants, Geschäften und Yachthafen.

• Voula – Hochwertige Immobilien am Meer, ruhig und sicher.

• Vouliagmeni – Exklusivstes Küstenviertel mit Villen und Luxushotels.

• Marousi – Modernes Viertel mit Büros, Einkaufszentren und Grünflächen.

• Paleo Faliro – Gute Infrastruktur, Nähe zum Zentrum und zum Meer.

Aufstrebende Viertel mit steigenden Preisen:

• Neos Kosmos – Schnelle Entwicklung, zentrumsnah.

• Ilioupoli – Grün, gut angebunden, noch erschwinglich.

• Kallithea – Sanierungsmaßnahmen, vielversprechend für Investoren.

Die Mietrenditen in diesen Vierteln liegen durchschnittlich bei 4–6 % pro Jahr.

Thessaloniki – Die zweitwichtigste Investitionsstadt Griechenlands

Thessaloniki wächst rasant und verzeichnet steigende Mietnachfrage, insbesondere durch Studierende und internationale Fachkräfte.

Beste Viertel für Investitionen ab 250.000 €:

• Historisches Zentrum – Optimal für Studierende und Berufstätige.

• Kalamaria – Hochwertiges Wohnviertel, beliebt bei Familien.

• Perea & Nea Epivates – Küstenvororte, gefragt bei ausländischen Käufern.

Die langfristigen Mietrenditen in Thessaloniki liegen bei 5–7 % jährlich, was die Stadt für Investoren attraktiv macht.

Chalkidiki – Perfekt für Ferienimmobilien

Für diejenigen, die eine Ferienimmobilie kaufen möchten, ist die Halbinsel Chalkidiki eine ideale Wahl. Hier gilt jedoch eine Mindestinvestition von 400.000 € für eine Immobilie ab 120 qm (ohne Kellerfläche), um sich für das Golden Visa-Programm zu qualifizieren.

Chalkidiki zählt zu den gefragtesten Regionen für den Kauf von Strandimmobilien. Die Halbinsel gliedert sich in drei Teile: Kassandra, Sithonia und Athos. Während Athos aufgrund seiner Klostergebiete kaum Immobilienoptionen bietet, sind Kassandra und Sithonia beliebte Standorte für Ferienhäuser.

Trotz der geografischen Nähe unterscheiden sich Kassandra und Sithonia deutlich in ihrem Charakter. Die Wahl zwischen ihnen hängt von den persönlichen Vorlieben ab:

Kassandra – Lebendiges Leben und gut ausgebaute Infrastruktur

Kassandra ist die touristisch am besten entwickelte Region Chalkidikis. Sie liegt am nächsten zu Thessaloniki und dem Flughafen Makedonia (ca. eine Stunde Autofahrt), was sie besonders attraktiv für Investoren macht, die ihre Immobilie regelmäßig nutzen oder vermieten möchten.

Die Region bietet zahlreiche Restaurants, Geschäfte, Bars und Clubs. Neben familienfreundlichen Resorts gibt es hier auch exklusive Wohnanlagen mit Jachthäfen und Luxushotels. Im Sommer zieht Kassandra viele Besucher an, was sich positiv auf die Mietnachfrage auswirkt.

Sithonia – Ruhe, Natur und die schönsten Strände

Sithonia bietet eine völlig andere Atmosphäre: weniger Tourismus, keine großen Resorts und ein ruhiges, naturnahes Lebensgefühl. Diese Region ist perfekt für Käufer, die Wert auf Abgeschiedenheit, atemberaubende Landschaften und türkisfarbene Buchten legen.

Sithonia gilt als Heimat einiger der schönsten Strände Griechenlands. Viele Buchten sind schwer zugänglich und daher weitgehend unberührt vom Massentourismus.

Immobilienpreise in Chalkidiki

Die Preise beginnen bei 2.500–4.500 € pro qm, je nach Lage und Ausstattung. Luxuriöse Villen kosten zwischen 700.000 € und mehreren Millionen Euro.

Kosten beim Immobilienkauf in Griechenland

Beim Kauf einer Immobilie in Griechenland sollten neben dem Kaufpreis auch die zusätzlichen Kosten berücksichtigt werden. Diese können sich auf 7–10 % des Immobilienwerts belaufen und umfassen Steuern, Notar- und Anwaltsgebühren, Registrierungskosten sowie Maklerprovisionen.

1. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,09 % des Katasterwerts und ist vom Käufer vor Abschluss des Kaufs zu entrichten.

2. Notargebühren

Alle Immobilientransaktionen in Griechenland müssen von einem Notar beglaubigt werden. Die Notargebühren liegen zwischen 0,8 % und 1,2 % des Kaufpreises.

3. Anwaltsgebühren

Es wird empfohlen, einen Anwalt zu beauftragen, um die Rechtmäßigkeit der Transaktion zu überprüfen und die Eigentumsrechte zu registrieren. Die Anwaltskosten betragen in der Regel 1 % bis 1,2 % des Kaufpreises.

4. Maklergebühren

Immobilienagenturen in Griechenland verlangen eine Provision von 2 % des Kaufpreises.

5. Grundbuchgebühren

Nach Abschluss des Kaufs wird die Immobilie im Hellenischen Kataster registriert. Die Registrierungskosten betragen etwa 0,5 % des Kaufpreises zuzüglich 24 % Mehrwertsteuer. Die genauen Gebühren können je nach Region variieren.

Beispielrechnung für zusätzliche Kosten (bei einem Immobilienwert von 250.000 €)

Wichtig! Beim Immobilienkauf im Rahmen des Golden Visa-Programms können zusätzliche Kosten für die Aufenthaltsgenehmigung anfallen. Weitere Informationen zum Golden Visa-Programm finden Sie auf der Webseite von Aktis Estate.

Laufende Kosten für Immobilienbesitzer in Griechenland

Nach dem Immobilienkauf sollten Eigentümer regelmäßige Kosten einkalkulieren, darunter Steuern, Nebenkosten und Gebühren für die gemeinschaftliche Instandhaltung (bei Wohnanlagen). Die jährlichen Kosten belaufen sich je nach Lage und Art der Immobilie auf durchschnittlich 1.500 € bis 5.000 €.

Jährliche Grundsteuer (ENFIA)

Alle Immobilieneigentümer in Griechenland müssen die ENFIA-Steuer zahlen. Die Höhe hängt von Faktoren wie Größe, Alter, Lage und Katasterwert ab.

• Durchschnittlich 2 bis 5 € pro m².

• Für Immobilien im Wert von 250.000 € bis 300.000 € beträgt die Steuer 300 € bis 600 € pro Jahr.

Nebenkosten

Die Höhe der Nebenkosten hängt vom Verbrauch ab und umfasst:

• Strom – 50 € bis 150 € pro Monat (höher bei Pool oder Heizsystem).

• Wasser – 10 € bis 30 € pro Monat, abhängig vom Verbrauch.

• Heizung – Gasheizung in Städten üblicherweise günstiger. Elektro- oder Dieselheizung kann 150 € bis 250 € pro Wintermonat kosten.

• Internet & TV – Kombi-Paket ca. 25 € pro Monat.

Gemeinschaftskosten (bei Wohnungen in Wohnanlagen)

Eigentümer in Wohnkomplexen zahlen für gemeinsame Bereiche (Aufzüge, Beleuchtung, Reinigung, Sicherheit, Pools):

• Wohnungen in Mehrfamilienhäusern: 20 € bis 50 € pro Monat.

• Wohnanlagen mit Pool, Garten und Sicherheit: 100 € bis 200 € pro Monat.

Kosten für Villen oder Häuser

Zusätzliche Ausgaben für private Häuser können beinhalten:

• Gartenpflege – 50 € bis 150 € pro Monat.

• Poolwartung – ab 100 € pro Monat.

• Allgemeine Instandhaltung (kleinere Reparaturen, Systemchecks) – 500 € bis 1.500 € pro Jahr.

Steuer auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen werden in Griechenland progressiv besteuert:

• Bis zu 12.000 € pro Jahr – 15 %

• 12.001 € bis 35.000 € – 35 %

• Über 35.000 € – 45 %

Beispielrechnung für eine jährliche Mieteinnahme von 15.000 €:

• Die ersten 12.000 € werden mit 15 % besteuert: 1.800 €

• Die verbleibenden 3.000 € mit 35 %: 1.050 €

• Gesamte Steuerlast: 2.850 €

Fehler beim Golden Visa-Immobilienkauf vermeiden

Aufgrund verschärfter Vorschriften kann der Kauf einer ungeeigneten Immobilie zur Ablehnung der Aufenthaltsgenehmigung führen. Aktis Estate bietet umfassende Beratung, um eine sichere Investition und erfolgreiche Golden Visa-Bewerbung zu gewährleisten. Kontaktieren Sie uns, um die besten Investitionsmöglichkeiten in Griechenland zu finden!

Autor : Natalia