Выбор недвижимости под Золотую Визу в 2025 году

Греция продолжает оставаться одной из самых привлекательных стран Европы для инвесторов, желающих получить вид на жительство (ВНЖ) через покупку недвижимости. Программа "Золотая Виза" позволяет инвесторам и их семьям легально проживать в стране, путешествовать по Шенгенской зоне и пользоваться рядом других преимуществ. В 2025 году в программу внесены изменения, влияющие на стратегию выбора недвижимости, особенно в крупных городах и курортных регионах.

В этой статье мы подробно разберем, какие объекты подходят под программу, какие регионы наиболее выгодны для инвестиций, а также на что обратить внимание при покупке недвижимости.

Основные требования к недвижимости

Греческое правительство не устанавливает строгих ограничений на тип недвижимости, доступной для инвесторов. Они могут приобретать гостиницы, элитные виллы на островах, городские апартаменты, а также объекты на первичном и вторичном рынках.

Размер минимальных инвестиций зависит от региона и вида недвижимости:

• €800 000 — стоимость одного объекта площадью от 120 кв. м в Афинах, Салониках, на Крите, Родосе, а также на островах Миконос, Санторини и других островах с численностью населения более 3100 человек.
• €400 000 — минимальная стоимость недвижимости площадью от 120 кв. м во всех других регионах страны.
• €250 000 — при покупке коммерческих объектов, которые переводятся в жилую недвижимость, независимо от местоположения и размера. Этот же порог применим к приобретению исторических зданий, находящихся под государственной охраной, при условии их полного восстановления или реставрации. В противном случае, продление ВНЖ будет невозможным.

Греческое правительство активно поддерживает проект реконструкции старых отелей, офисных и промышленных зданий с целью их преобразования в жилые комплексы. Это помогает увеличить доступность долгосрочной аренды и сбалансировать рынок недвижимости. Подобные объекты выбираются в районах с высоким спросом на аренду. Застройщик должен получить официальное разрешение на изменение функционального назначения здания и привести его в соответствие с актуальными строительными нормами. В результате таких преобразований появляются современные энергоэффективные жилые комплексы, не имеющие признаков их прежнего коммерческого использования.

Важно отметить: с 2024 года инвесторы, получившие «Золотую визу», не могут сдавать свою недвижимость в краткосрочную аренду (например, через платформы типа Airbnb). Поэтому основной упор теперь делается на долгосрочную аренду или использование недвижимости для личного проживания.

Лучшие города для долгосрочной аренды

Спрос на долгосрочную аренду в крупных городах продолжает расти, особенно среди студентов, работников IT-сектора, бизнесменов и иностранцев, переезжающих в Грецию. Самыми популярными городами, конечно, являются столица Греции – Афины и так называемая северная столица – Салоники.

Афины – столица с высоким спросом на аренду

Афины остаются самым популярным городом для инвестиций в недвижимость. Спрос на долгосрочную аренду стабильно высок из-за большого количества студентов, работников международных компаний и экспатов. Вот лучшие районы по разным критериям:

Для инвестиций и аренды

1. Кукаки (Koukaki) – рядом с Акрополем, высокий спрос на аренду.
2. Плака (Plaka) – туристический центр, элитная недвижимость.
3. Колонаки (Kolonaki) – престижный район, подходит для долгосрочных инвестиций.
4. Псири (Psiri) – модный район, активно развивается, популярен у туристов.
5. Метаксургио (Metaxourgio) – район реновации, доступные цены с перспективой роста.

Для комфортного проживания

1. Глифада (Glyfada) – элитный прибрежный район, рестораны, магазины, яхт-клубы.
2. Вула (Voula) – престижная недвижимость у моря, спокойный и безопасный район.
3. Вулиагмени (Vouliagmeni) – лучший район на побережье, виллы и пятизвёздочные отели.
4. Маруси (Marousi) – современный район с офисами, торговыми центрами и зелёными зонами.
5. Палео Фалиро (Paleo Faliro) – развитая инфраструктура, близко к центру и морю.

Перспективные районы с ростом цен

1. Неос Космос (Neos Kosmos) – активное развитие, близость к центру.
2. Илиополи (Ilioupoli) – хорошие цены, зелёный район, удобное сообщение.
3. Каллифея (Kallithea) – район реновации, интересен для инвестиций.

Средняя доходность от долгосрочной аренды в этих районах – 4-6% годовых.

Салоники – второе по значимости инвестиционное направление

Салоники – динамично развивающийся город с растущим спросом на аренду жилья, особенно среди студентов и сотрудников международных компаний.

Лучшие районы для покупки за 250 000 евро:

• Исторический центр – популярность среди студентов и офисных работников.

• Каламарья – престижный район с высоким спросом на аренду среди семей.

• Перея и Неа Эпиватес – приморские пригороды Салоник, популярные среди иностранцев.

Средняя доходность от долгосрочной аренды – 5-7% годовых, что делает Салоники отличным выбором для инвесторов.

Халкидики – идеальный вариант для летнего отдыха

Для тех, кто рассматривает покупку недвижимости для летнего отдыха, полуостров Халкидики является лучшим вариантом. Однако здесь минимальный порог инвестиций для получения Золотой Визы составляет 400 000 евро, а площадь дома должна быть от 120 кв. м без учета подвала.

Полуостров Халкидики в Греции – одно из самых популярных мест для покупки недвижимости у моря. Он состоит из трёх «пальцев»: Кассандры, Ситонии и Афона. Если цель – покупка дома или квартиры для летнего отдыха, наиболее подходящими регионами будут Кассандра и Ситония, так как Афон – монашеская автономия, и недвижимость там доступна только в начале полуострова.

Несмотря на территориальную близость, Кассандра и Ситония очень различаются по атмосфере, уровню развития и ритму жизни. Выбор между ними зависит от личных предпочтений: Кассандра подойдёт тем, кто ищет комфорт, развитую инфраструктуру и развлечения, а Ситония – тем, кто ценит тишину, природу и уединение.

Кассандра – развитая инфраструктура и активная жизнь

Кассандра – это первый «палец» Халкидики, наиболее развитый с точки зрения туризма и инфраструктуры. Он расположен ближе всего к Салоникам и международному аэропорту Македония – дорога занимает около 1 часа. Это делает его удобным местом для тех, кто приезжает на отдых несколько раз в год или сдаёт недвижимость в аренду.

Этот полуостров привлекает своей активной жизнью, множеством ресторанов, магазинов, баров и ночных клубов. Здесь расположены как семейные курорты с песчаными пляжами, так и элитные комплексы с яхтенными пристанями и пятизвёздочными отелями. Летом Кассандра оживает – туристов здесь значительно больше, чем на Ситонии.

Ситония – уединение, природа и лучшие пляжи

Ситония – это второй «палец» Халкидики, который считается более диким и природным уголком. В отличие от Кассандры, здесь нет крупных курортных городов, ночной жизни и толп туристов. Этот регион выбирают те, кто ценит спокойствие, живописные пейзажи и бирюзовые бухты, напоминающие Карибы.

Пляжи Ситонии считаются одними из лучших в Греции – здесь много уединённых бухт с прозрачной водой и золотистым песком, окружённых сосновыми лесами. Многие пляжи труднодоступны, поэтому здесь нет большого наплыва туристов.

Ситония идеально подойдёт для тех, кто хочет проводить лето в гармонии с природой, вдали от суеты, наслаждаясь морем и сосновым воздухом.

⇧ Недвижимость на Ситонии

Цены на недвижимость на полуострове Халкидики

Стоимость недвижимости на полуострове Халкидики начинается от 2 500–4 500 € за м² в зависимости от расстояния от моря и состояния недвижимости. Элитные виллы могут стоить значительно дороже – от 700 000 до нескольких миллионов евро.

Расходы на покупку недвижимости в Греции

При покупке недвижимости в Греции важно учитывать не только стоимость объекта, но и сопутствующие расходы, которые могут составить 7–10% от цены недвижимости. В этот перечень входят налоги, юридические и нотариальные услуги, регистрационные сборы, услуги риелтора.

1. Налог на покупку недвижимости

Налог на передачу собственности составляет 3,09% от кадастровой стоимости и всегда оплачивается покупателем заключения до сделки.

2. Нотариальные услуги

В Греции все сделки с недвижимостью заверяются нотариусом. Стоимость услуг нотариуса составляет 0,8–1,2% от цены недвижимости.

3. Юридические услуги

При покупке недвижимости рекомендуется обратиться к юристу, который проверит чистоту сделки и зарегистрирует право собственности. Обычно стоимость юридических услуг составляет 1–1,2% от стоимости недвижимости.

4. Услуги риелтора

Комиссия агентства недвижимости в Греции составляет 2% от стоимости недвижимости.

5. Регистрация права собственности

После завершения сделки недвижимость регистрируется в Кадастровом реестре Греции. Стоимость регистрации – около 0,5% от цены объекта плюс НДС 24%. Стоимость регистрации в разных районах может отличаться.

Пример расчёта дополнительных расходов (для недвижимости стоимостью 250 000 €)

Важно! Если покупка недвижимости осуществляется через программу «Золотая Виза», могут потребоваться дополнительные расходы на оформление ВНЖ. Подробнее о процедуре оформления Золотой визы читайте на сайте Aktis Estate: https://aktis.estate/ru/golden-visa

Расходы на содержание недвижимости в Греции

После покупки недвижимости в Греции владельцу необходимо учитывать регулярные расходы на её содержание. Они включают налоги, коммунальные платежи, обслуживание общего имущества (если квартира в жилом комплексе). В среднем расходы составляют от 1 500 до 5 000 евро в год, в зависимости от типа и местоположения недвижимости.

Ежегодный налог на недвижимость (ENFIA)

Все владельцы недвижимости в Греции обязаны платить ежегодный налог ENFIA.

• Размер налога зависит от площади, возраста, расположения и зоны кадастровой стоимости.
• В среднем налог составляет 2–5 евро за м².
• Для недвижимости стоимостью 250 000–300 000 € налог обычно составляет 300–600 € в год

Коммунальные платежи

Расходы на электричество, воду, отопление и интернет зависят от потребления.

✔ Электричество: в среднем 50–150 € в месяц (больше, если есть бассейн или система отопления).

✔ Вода: стоимость зависит от потребления, но в среднем 10–30 € в месяц.

✔ Отопление: В городах чаще используется автономное газовое отопление. В домах с автономным отоплением на электричестве или дизеле расходы могут достигать 150–250 € в зимний месяц.

✔ Интернет и ТВ: Подключение пакета интернет + телевидение обойдётся около 25 € в месяц.

Общедомовые расходы (если квартира в жилом комплексе)

Если недвижимость расположена в жилом комплексе или многоквартирном доме, владельцы оплачивают обслуживание общих зон (лифты, освещение, уборка, охрана, бассейн).

В среднем: Квартира в жилом доме – 20–50 € в месяц. Комплекс с бассейном, садом, охраной – 100–200 € в месяц.

Расходы на обслуживание виллы или дома

Если у вас частный дом, расходы могут быть выше из-за ухода за территорией:

• Садовник – от 50–150 € в месяц.
• Обслуживание бассейна – от 100 € в месяц.
• Техническое обслуживание дома (мелкий ремонт, проверка систем) – 500–1 500 € в год.

Налог с аренды недвижимости

Размер налога зависит от годового дохода от аренды и рассчитывается по прогрессивной шкале. При доходе до 12.000 евро в год ставка налога составляет 15%. От 12 001 до 35 000 € - 35%. Свыше 35 000 € - 45%.
Пример расчёта налога: если владелец получает 15 000 € в год от аренды:

• На первые 12 000 € налог 15% → 1 800 €
• На оставшиеся 3 000 € налог 35% → 1 050 €
• Итого к уплате: 2 850 €

​

Ошибки при покупке недвижимости под Золотую Визу

После введения в силу нового законодательства требования к получению Золотой Визы в Греции стали более сложными. Ошибки при выборе недвижимости могут привести к отказу в ВНЖ. Чтобы избежать рисков, важно с самого начала работать с профессионалами, которые знают все нюансы программы. Aktis Estate предлагает полный цикл услуг: подбор проверенных объектов, юридическое сопровождение сделки и оформление Золотой Визы под ключ. Гарантируем безопасность сделки и успешное получение Золотой Визы. Свяжитесь с нами, и мы подберем для вас идеальную недвижимость в Греции!

Автор : Natalia

greece.aktis.ru