Izbor nekretnina za Zlatnu vizu 2025. godine

Grčka ostaje jedna od najatraktivnijih zemalja u Evropi za investitore koji traže boravište putem kupovine nekretnina. Program Zlatne vize omogućava investitorima i njihovim porodicama pravo na legalan boravak u zemlji, putovanje unutar Šengenskog prostora i uživanje u raznim drugim pogodnostima. U 2025. godini uvedene su brojne promene u programu, koje utiču na investicione strategije, posebno u velikim gradovima i turističkim regijama.

U ovom članku, bliže ćemo pogledati koje nekretnine ispunjavaju uslove za program, koje regije nude najbolji investicioni potencijal i ključne aspekte prilikom kupovine nekretnina.

Ključni zahtevi za investicije u nekretnine

Grčka vlada ne postavlja stroge restrikcije na tipove nekretnina dostupnih investitorima. Kvalifikovane opcije uključuju hotele, luksuzne vile na ostrvima, gradske stanove, kao i nekretnine na primarnom i sekundarnom tržištu.

Minimalni iznos investicije zavisi od lokacije i tipa nekretnine:

nt
€800,000 – Za pojedinačnu nekretninu od najmanje 120 m² u Atini, Solunu, Kritu, Rodosu, Mikonosu, Santoriniju i drugim ostrvima sa populacijom većom od 3,100.
nt
nt
€400,000 – Za nekretninu od najmanje 120 m² u svim ostalim regijama Grčke.
nt
nt
€250,000 – Za komercijalne nekretnine preuređene u stambene, bez obzira na lokaciju ili veličinu. Ova granica se takođe odnosi na istorijske zgrade pod državnom zaštitom, pod uslovom da prođu potpunu obnovu. Ako obnova nije završena, obnova boravišne dozvole neće biti odobrena.
nt

Grčka vlada aktivno podržava renoviranje starih hotela, kancelarijskih zgrada i industrijskih objekata za stambenu upotrebu, sa ciljem povećanja dostupnosti dugoročnog najma i stabilizacije tržišta nekretnina. Ovi projekti su fokusirani na područja sa visokom potražnjom za najmom. Investitori moraju dobiti zvanično odobrenje za preuređenje nekretnina i osigurati usklađenost sa savremenim građevinskim standardima. Kao rezultat, ova preuređenja stvaraju savremene, energetski efikasne stambene komplekse koji ne nose tragove svoje prethodne komercijalne upotrebe.

Važna obaveštenja: ograničenja najma

Od 2024. godine, investitori koji poseduju Zlatnu vizu više ne mogu iznajmljivati svoje nekretnine za kratkoročne boravke (npr. Airbnb). Ova promena je učinila dugoročne najmove i ličnu upotrebu primarnim fokusom za investicione nekretnine.

Najbolji gradovi za dugoročne najmove

Potražnja za dugoročnim najmovima raste u glavnim gradovima Grčke, posebno među studentima, IT profesionalcima, vlasnicima preduzeća i strancima. Najbolje lokacije za investitore su Atina—glavni grad zemlje—i Solun, često nazivan "severnom kapitalom" Grčke.

Atina – glavni grad sa jakom potražnjom za najmom

Atina ostaje najatraktivniji grad za investicije u nekretnine, sa visokom potražnjom za najmom koju pokreću studenti, zaposleni u multinacionalnim kompanijama i stranci. Najbolje četvrti variraju u zavisnosti od investicionih ciljeva:

Za investicije i najmove:

nt
Koukaki – U blizini Akropolja, visoka potražnja za najmom.
nt
nt
Plaka – Turistička atrakcija, premium nekretnine.
nt
nt
Kolonaki – Prestižna četvrt, idealna za dugoročne investicije.
nt
nt
Psiri – Trendy područje sa rastućom popularnošću.
nt
nt
Metaxourgio – Razvijajuće naselje sa pristupačnim cenama i velikim potencijalom rasta.
nt

Za udoban život:

nt
Glyfada – Luksuzna obala sa restoranima, prodavnicama i marinom.
nt
nt
Voula – Prvoklasne obalne nekretnine, mirne i sigurne.
nt
nt
Vouliagmeni – Najekskluzivnija obala, poznata po vilama i hotelima sa pet zvezdica.
nt
nt
Marousi – Savremeno područje sa kancelarijama, tržnim centrima i zelenim površinama.
nt
nt
Paleo Faliro – Dobro razvijena infrastruktura, blizu i centra grada i mora.
nt

Emerging districts with rising prices:

nt
Neos Kosmos – Brzo se razvija, blizu centra grada.
nt
nt
Ilioupoli – Zeleno, dobro povezano i još uvek relativno pristupačno.
nt
nt
Kallithea – U procesu renovacije, obećavajuće za investitore.
nt

Dugoročni prinosi od najma u ovim oblastima obično se kreću od 4-6% godišnje.

Solun: druga investiciona tačka Grčke

Solun je brzo rastući grad sa sve većom potražnjom za najmom, posebno od strane studenata i profesionalaca koji rade za međunarodne kompanije.

Najbolje četvrti za investicije počinju od €250,000:

nt
Istorijski centar – Idealno za studente i kancelarijske radnike.
nt
nt
Kalamaria – Prestižna četvrt, omiljena među porodicama.
nt
nt
Perea i Nea Epivates – Obalne predgrađa popularna među strancima.
nt

Dugoročni prinosi od najma u Solunu prosečno iznose 5–7% godišnje, što ga čini solidnim izborom za investitore.

Halkidiki: savršen izbor za letnje kuće

Za one koji traže kupovinu vikendice, poluostrvo Halkidiki je idealan izbor. Međutim, da bi se kvalifikovali za Zlatnu vizu ovde, minimalna investicija je €400,000, a nekretnina mora biti najmanje 120 m² (bez prostora u podrumu).

Halkidiki je jedna od najboljih destinacija za nekretnine uz more u Grčkoj, sastoji se od tri poluostrva: Kassandra, Sithonia, i Atos. Dok je Atos monaška teritorija sa ograničenom dostupnošću nekretnina, Kassandra i Sithonia nude odlične mogućnosti za letnje kuće.

I pored svoje geografske blizine, Kassandra i Sithonia se značajno razlikuju po atmosferi, nivou razvoja i tempu života. Izbor između njih zavisi od ličnih preferencija: Kassandra je idealna za one koji traže udobnost, dobro razvijenu infrastrukturu i zabavu, dok Sithonia privlači one koji cene mir, prirodu i izolaciju.

Kassandra: razvijena infrastruktura i živahni stil života

Kassandra, prvo poluostrvo Halkidikija, je najrazvijenije u pogledu turizma i sadržaja. Najbliže je Solunu i Međunarodnom aerodromu u Makedoniji, sa vožnjom od oko sat vremena. Ovo ga čini pogodnom lokacijom za one koji posete više puta godišnje ili iznajmljuju svoju nekretninu.

Ova regija je poznata po živahnoj atmosferi, brojnim restoranima, prodavnicama, barovima i noćnim klubovima. Ima porodične odmarališta sa peščanim plažama, kao i luksuzne komplekse sa marinama i hotelima sa pet zvezdica. Tokom leta, Kassandra beleži značajan priliv turista.

Sithonia: izolacija, priroda i najbolje plaže

Za razliku od Kassandra, nedostaju joj veliki turistički gradovi, noćni život i gužve. Ovu regiju biraju oni koji cene mir, slikovite pejzaže i tirkizne uvale koje podsećaju na Karibe.

Plaže Sithonije se smatraju među najboljima u Grčkoj, sa skrivenim uvalama sa kristalno čistom vodom i zlatnim peskom, okruženim borovim šumama. Mnoge od ovih plaža su teško dostupne, što ih čini slobodnim od velikih turističkih priliva.

Cene nekretnina u Halkidikiju

Cene počinju od €2,500–4,500 po m², u zavisnosti od blizine mora i stanja nekretnine. Luksuzne vile se kreću od €700,000 do nekoliko miliona evra.

Troškovi kupovine nekretnine u Grčkoj

Prilikom kupovine nekretnina u Grčkoj, važno je razmotriti ne samo cenu nekretnine, već i dodatne troškove, koji mogu iznositi 7–10% vrednosti nekretnine. Ovi troškovi uključuju poreze, pravne i notarske takse, troškove registracije i provizije agenta za nekretnine.

1. Porez na kupovinu nekretnine

Porez na prenos nekretnine iznosi 3.09% od katastarske vrednosti i uvek ga plaća kupac pre nego što se transakcija završi.

2. Notarske takse

Sve transakcije nekretninama u Grčkoj moraju biti overene od strane notara. Notarske takse se kreću od 0.8% do 1.2% od cene nekretnine.

3. Pravni troškovi

Preporučuje se angažovanje advokata kako bi se proverila legalnost transakcije i registrovala prava vlasništva. Troškovi pravnih usluga obično se kreću od 1% do 1.2% od vrednosti nekretnine.

4. Provizije agencija za nekretnine

Agencije za nekretnine u Grčkoj naplaćuju proviziju od 2% od cene nekretnine.

5. Takse za registraciju nekretnine

Nakon završetka transakcije, nekretnina se registruje u Grčkom katastaru. Troškovi registracije iznose oko 0.5% od cene nekretnine plus 24% PDV. Takse se mogu razlikovati po regionima.

Primer izračunavanja dodatnih troškova (za nekretninu vrednu €250,000)

nnntnttntttntttnttnttntttntttnttnttntttntttnttnttntttntttnttnttntttntttnttnttntttntttnttntn

Kategorija troškova

ntttnttt

ntttIznos (€)

Porez na prenos nekretnine (3.09%)

7,725

Notarske takse (1.2%)

3,000

Pravni troškovi (1%)

2,500

Provizije agencija za nekretnine (2%)

5,000

Ukupno

19,775 (~8% od cene nekretnine)

Važno! Ako kupujete putem programa Zlatne vize, mogu se primeniti dodatni troškovi za obradu boravišne dozvole. Saznajte više o procesu Zlatne vize na Aktis Estate vebsajtu.

Troškovi održavanja nekretnina u Grčkoj

Nakon kupovine nekretnine u Grčkoj, vlasnici treba da razmotre redovne troškove održavanja. Ovi troškovi uključuju poreze, račune za komunalne usluge i takse za održavanje zajedničkih prostora (za stanove u stambenim kompleksima). U proseku, godišnji troškovi se kreću od €1,500 do €5,000, u zavisnosti od tipa i lokacije nekretnine.

Godišnji porez na nekretnine (ENFIA)

Svi vlasnici nekretnina u Grčkoj moraju plaćati godišnji ENFIA porez.

nt
Iznos poreza zavisi od faktora kao što su veličina, starost, lokacija i katastarska vrednost.
nt
nt
U proseku, iznosi od €2 do €5 po m².
nt
nt
Za nekretnine vredne €250,000–300,000, godišnji porez je obično €300–600.
nt

Računi za komunalne usluge

Troškovi komunalnih usluga zavise od potrošnje i uključuju:

✔ Struja – €50–150 mesečno (viši ako postoji bazen ili grejni sistem).
n✔ Voda – €10–30 mesečno, u zavisnosti od potrošnje.
n✔ Grejanje – Autonomno grejanje na gas je uobičajeno u gradovima. Električno ili dizel grejanje u kućama može koštati €150–250 po zimskoj mesecu.
n✔ Internet i TV – Kombinovani paket košta oko €25 mesečno.

Takse za zajedničke prostore (za stanove u kompleksima)

Ako je nekretnina u stambenom kompleksu, vlasnici doprinose za održavanje zajedničkog prostora (liftovi, osvetljenje, čišćenje, obezbeđenje, bazeni).

nt
Stan u zgradi: €20–50 mesečno.
nt
nt
Kompleks sa bazenom, vrtom i obezbeđenjem: €100–200 mesečno.
nt

Troškovi održavanja vile ili kuće

Za privatne kuće, dodatni troškovi mogu uključivati:

nt
Baštovan – €50–150 mesečno.
nt
nt
Održavanje bazena – od €100 mesečno.
nt
nt
Opšte održavanje (manji popravci, provere sistema) – €500–1,500 godišnje.
nt

Porez na prihod od najma

Porez na prihod od najma se obračunava progresivno na osnovu godišnjih prihoda:

Do €12,000 godišnje – 15%.
Od €12,001 do €35,000 – 35%.
Preko €35,000 – 45%.

Primer obračuna poreza za €15,000 prihoda od najma:

nt
Prvih €12,000 oporezuje se po stopi 15% → €1,800
nt
nt
Preostalih €3,000 oporezuje se po stopi 35% → €1,050
nt
nt
Ukupan porez koji se duguje: €2,850
nt

Izbegavanje grešaka prilikom kupovine nekretnina za Zlatnu vizu

Sa strožim regulativama, izbor pogrešne nekretnine može rezultirati odbijanjem boravišne dozvole. Aktis Estate pruža kompletnu podršku, osiguravajući sigurnu kupovinu i uspešno odobrenje Zlatne vize. Kontaktirajte nas da pronađete najbolje investicione prilike u Grčkoj!