Altın Vize için Gayrimenkul Seçimi 2025

Yunanistan, emlak alımlarıyla oturum izni almak isteyen yatırımcılar için Avrupa'nın en cazip ülkelerinden biri olmaya devam ediyor. Altın Vize programı, yatırımcılara ve ailelerine ülkede yasal olarak ikamet etme, Schengen bölgesinde seyahat etme ve birçok başka avantajdan yararlanma hakkı tanır. 2025 yılında, programda yapılan birkaç değişiklik, özellikle büyük şehirler ve tatil beldelerinde yatırım stratejilerini etkilemiştir.

Bu yazıda, hangi mülklerin programa uygun olduğunu, hangi bölgelerin en iyi yatırım potansiyeline sahip olduğunu ve gayrimenkul alırken dikkate alınması gereken önemli hususları inceleyeceğiz.

Gayrimenkul yatırımları için temel gereklilikler

Yunan hükümeti, yatırımcılara sunulan emlak türleri konusunda katı kısıtlamalar getirmemektedir. Uygun seçenekler arasında oteller, adalarda lüks villalar, şehir daireleri ve birincil ve ikincil piyasalardaki mülkler bulunmaktadır.

Asgari yatırım miktarı, mülkün konumuna ve türüne bağlı olarak değişir:

• €800,000 – Atina, Selanik, Girit, Rodos, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3,100'ün üzerinde olan diğer adalarda, en az 120 m² büyüklüğünde tek bir mülk için.

• €400,000 – Yunanistan'ın diğer tüm bölgelerinde, en az 120 m² büyüklüğünde bir mülk için.

• €250,000 – Ticari mülklerin konut olarak dönüştürülmesi durumunda, konum veya büyüklük fark etmeksizin. Bu eşik, devlet korumasındaki tarihi binalar için de geçerlidir, ancak restorasyon tam olarak yapılmış olmalıdır. Restorasyon tamamlanmamışsa, oturum izni yenilenmeyecektir.

Yunan hükümeti, eski otellerin, ofis binalarının ve endüstriyel alanların konut kullanımına dönüştürülmesini aktif olarak desteklemektedir. Bu projeler, yüksek talep gören kiralık bölgelerdeki konut arzını artırmayı ve konut piyasasını dengelemeyi amaçlamaktadır. Geliştiriciler, mülklerin yeniden kullanımına ilişkin resmi onay almak zorundadır ve modern inşaat standartlarına uygunluğu sağlamalıdır. Bu dönüşümler, eski ticari kullanım izlerini taşımayan çağdaş ve enerji verimli konut kompleksleri yaratmaktadır.

Önemli güncelleme: kiralama kısıtlamaları

2024'ten itibaren, Altın Vize sahipleri mülklerini kısa vadeli kiralamalar için (örneğin, Airbnb) kullanamayacaklardır. Bu değişiklik, uzun vadeli kiralamalar ve kişisel kullanımın yatırım mülkleri için ana odak haline gelmesini sağlamıştır.

Uzun vadeli kiralamalar için en iyi şehirler

Yunanistan'ın büyük şehirlerinde, özellikle öğrenciler, BT profesyonelleri, iş sahipleri ve yabancı sakinler arasında uzun vadeli kiralama talebi artmaktadır. Yatırımcılar için en iyi lokasyonlar, ülkenin başkenti Atina ve genellikle "Kuzey Başkenti" olarak adlandırılan Selanik'tir.

Atina – güçlü kiralama talebiyle bir başkent

Atina, öğrenciler, çok uluslu şirket çalışanları ve yabancılar tarafından talep edilen yüksek kiralama talebiyle gayrimenkul yatırımları için en cazip şehir olmaya devam etmektedir. Yatırım hedeflerine göre en iyi bölgeler şunlardır:

Yatırım & kiralamalar için:

• Koukaki – Akropolis'e yakın, yüksek kiralama talebi.

• Plaka – Turistlerin gözdesi, premium gayrimenkuller.

• Kolonaki – Prestijli semt, uzun vadeli yatırım için ideal.

• Psiri – Popülerliği artan trend bir bölge.

• Metaxourgio – Uygun fiyatlarla büyüme potansiyeli taşıyan gelişen bir semt.

Konforlu yaşam için:

• Glyfada – Restoranlar, mağazalar ve bir marinaya sahip, lüks kıyı bölgesi.

• Voula – Sakin ve güvenli, prime sahil mülkleri.

• Vouliagmeni – En seçkin kıyı bölgesi, villaları ve beş yıldızlı otelleriyle ünlüdür.

• Marousi – Modern bir bölge, ofisler, alışveriş merkezleri ve yeşil alanlarla dolu.

• Paleo Faliro – Gelişmiş altyapı, hem şehir merkezine hem de denize yakın.

Yükselen bölgeler ve artan fiyatlar:

• Neos Kosmos – Hızla gelişiyor, şehir merkezine yakın.

• Ilioupoli – Yeşil, iyi bağlantılara sahip ve hâlâ nispeten uygun fiyatlı.

• Kallithea – Yenileme sürecinde, yatırımcılar için umut verici.

Bu bölgelerdeki uzun vadeli kira getirileri genellikle yılda %4-6 arasında değişmektedir.

Selanik: Yunanistan’ın ikinci yatırım bölgesi

Selanik, artan kiralama talebiyle hızla büyüyen bir şehir olup, özellikle öğrenciler ve uluslararası şirketlerde çalışan profesyoneller tarafından tercih edilmektedir.

€250,000'dan başlayan yatırımlar için en iyi semtler:

• Tarihi merkez – Öğrenciler ve ofis çalışanları için ideal.

• Kalamaria – Prestijli semt, aileler tarafından tercih ediliyor.

• Perea & Nea Epivates – Yabancılar arasında popüler, deniz kenarı banliyöleri.

Selanik'teki uzun vadeli kira getirileri yılda ortalama %5-7 arasında değişmektedir, bu da yatırımcılar için sağlam bir seçenek oluşturur.

Halkidiki: Yazlık evler için mükemmel bir seçenek

Yazlık ev almak isteyenler için Halkidiki yarımadası ideal bir tercihtir. Ancak, burada Altın Vize'ye başvurabilmek için minimum yatırım €400,000 olup, mülk en az 120 m² olmalıdır (bodrum alanı hariç).

Halkidiki, Yunanistan'ın en popüler deniz kenarı emlak destinasyonlarından biridir ve üç yarımadadan oluşur: Kassandra, Sithonia ve Athos. Athos, manastır bölgesi olup sınırlı mülk seçeneği bulunmaktadır, ancak Kassandra ve Sithonia, yazlık evler için mükemmel fırsatlar sunmaktadır.

Coğrafi yakınlıklarına rağmen, Kassandra ve Sithonia çok farklı atmosferlere, gelişmişlik seviyelerine ve yaşam hızlarına sahiptir. Aralarındaki tercih, kişisel tercihlere göre değişir: Kassandra, konfor, gelişmiş altyapı ve eğlence arayanlar için idealken, Sithonia, huzuru, doğayı ve sessizliği sevenler için çekicidir.

Kassandra: gelişmiş altyapı ve canlı yaşam tarzı

Halkidiki'nin ilk yarımadası olan Kassandra, turizm ve olanaklar açısından en gelişmiş olanıdır. Selanik'e ve Makedonya Uluslararası Havaalanı'na yaklaşık bir saatlik mesafededir. Bu, yılda birkaç kez ziyaret edenler veya mülklerini kiraya verenler için pratik bir lokasyon sunar.

Bu bölge, canlı atmosferi, restoranlar, mağazalar, barlar ve gece kulüpleriyle ünlüdür. Aile dostu tatil köyleri ve beş yıldızlı otelleriyle tanınan Kassandra, yaz aylarında büyük bir turist akınına uğrar.

Sithonia: sessizlik, doğa ve en güzel plajlar

Kassandra'nın aksine, büyük tatil kasabaları, gece hayatı ve turist kalabalıkları yoktur. Bu bölge, huzur, manzaralı peyzajlar ve Karayipler’i andıran turkuaz koyları sevenler tarafından tercih edilmektedir.

Sithonia'nın plajları, Yunanistan'ın en iyileri arasında sayılmaktadır ve çevresindeki çam ormanlarıyla birlikte gizli koylar, kristal berraklığında sular ve altın kumlar sunmaktadır. Bu plajların çoğu, büyük turist akınlarından uzak olmakta, bu da onları sakin tutmaktadır.

Halkidiki’deki mülk fiyatları

Fiyatlar, denize yakınlık ve mülkün durumuna göre m² başına €2,500–4,500 arasında değişmektedir. Lüks villalar ise €700,000'dan birkaç milyon euroya kadar değişen fiyatlarla satılmaktadır.

Greece'de gayrimenkul satın alma giderleri

Yunanistan'da gayrimenkul satın alırken, yalnızca mülkün fiyatını değil, aynı zamanda ek maliyetleri de göz önünde bulundurmak önemlidir. Bu maliyetler, mülk değerinin %7–10'u arasında değişebilir. Bunlar, vergiler, hukuk ve noter ücretleri, kayıt ücretleri ve emlakçı komisyonlarını içerir.

1. Mülk alım vergisi
   Mülk transfer vergisi, kadastro değerinin %3,09'u olup, işlem tamamlanmadan önce alıcı tarafından ödenir.

2. Noter ücretleri
   Yunanistan'daki tüm gayrimenkul işlemleri noter tarafından onaylanmalıdır. Noter ücretleri, mülk fiyatının %0,8 ila %1,2 arasında değişmektedir.

3. Hukuki hizmetler
   İşlemin yasallığını doğrulamak ve mülkiyet haklarını kaydettirmek için bir avukat tutmanız tavsiye edilir. Hukuki hizmet ücretleri genellikle mülk değerinin %1 ila %1,2'si arasındadır.

4. Emlak acentesi ücretleri
   Yunanistan'daki emlak acenteleri, mülk fiyatının %2'si kadar komisyon alır.

5. Mülk kayıt ücretleri
   İşlem tamamlandıktan sonra mülk, Yunanistan Kadastrosu'na kaydedilir. Kayıt ücreti, mülk fiyatının %0,5'i artı %24 KDV'dir. Ücretler bölgeye göre değişebilir.

Ekstra maliyetlerin örnek hesaplaması (250.000 € değerinde bir mülk için)

(~%8 mülk fiyatı)

Önemli! Golden Visa programı aracılığıyla alım yapıyorsanız, ikamet izni işleme ücretleri gibi ek giderler olabilir. Golden Visa süreci hakkında daha fazla bilgi için Aktis Estate web sitesini inceleyin.

Yunanistan'da gayrimenkul bakım maliyetleri

Yunanistan'da gayrimenkul satın aldıktan sonra, sahiplerin düzenli bakım giderlerini göz önünde bulundurması gerekir. Bunlar, vergiler, hizmet faturaları ve ortak mülk bakım ücretlerini (konut komplekslerinde daireler için) içerir. Yıllık maliyetler, mülk türüne ve konumuna bağlı olarak ortalama 1.500 € ile 5.000 € arasında değişmektedir.

Yıllık mülk vergisi (ENFIA)
Yunanistan'daki tüm mülk sahipleri, yıllık ENFIA vergisini ödemek zorundadır.
Vergi miktarı, mülkün büyüklüğü, yaşı, konumu ve kadastro değeri gibi faktörlere bağlıdır.
Ortalama olarak, m² başına 2 € ile 5 € arasında değişir.
250.000 € – 300.000 € değerindeki mülkler için yıllık vergi genellikle 300 € – 600 € arasındadır.

Hizmet faturaları
Hizmet giderleri, kullanıma bağlıdır ve şunları içerir:

✔ Elektrik – Aylık 50 € – 150 € (havuz veya ısıtma sistemi varsa daha yüksek olabilir).
✔ Su – Aylık 10 € – 30 €, tüketime bağlı olarak.
✔ Isıtma – Şehirlerde bağımsız gaz ısıtma yaygındır. Evlerde elektrikli veya dizel ısıtma 150 € – 250 € arasında değişen kışlık aylık maliyetler oluşturabilir.
✔ İnternet & TV – Kombine paket, aylık yaklaşık 25 €'dur.

Ortak alan ücretleri (komplekslerdeki daireler için)
Eğer mülk bir konut kompleksinde ise, sahipler ortak alan bakımına katkıda bulunur (asansörler, aydınlatma, temizlik, güvenlik, havuzlar).

Daire: Aylık 20 € – 50 €.
Havuz, bahçe ve güvenlikli kompleks: Aylık 100 € – 200 €.

Villa veya ev bakım maliyetleri
Özel evler için ek giderler şunları içerebilir:

Bahçıvan – Aylık 50 € – 150 €.
Havuz bakımı – Aylık 100 €'dan başlayan fiyatlar.
Genel bakım (küçük onarımlar, sistem kontrolleri) – Yıllık 500 € – 1.500 €.

Kira geliri vergisi
Kira geliri, yıllık kazanca göre kademeli olarak vergilendirilir:

Yılda 12.000 €'ya kadar – %15.
12.001 € ile 35.000 € arasında – %35.
35.000 €'dan fazla – %45.

15.000 € kira geliri için vergi hesaplama örneği:

İlk 12.000 € %15 ile vergilendirildi → 1.800 €
Kalan 3.000 € %35 ile vergilendirildi → 1.050 €
Toplam vergi: 2.850 €

Golden Visa gayrimenkul alımlarında hata yapmaktan kaçınma

Daha katı düzenlemelerle birlikte, yanlış mülk seçimi ikamet izni reddine yol açabilir. Aktis Estate, güvenli bir alım ve başarılı Golden Visa onayı sağlamak için tam hizmet desteği sunmaktadır. Yunanistan'daki en iyi yatırım fırsatlarını bulmak için bizimle iletişime geçin!

Yazar : Natalia